在上世纪五十年代的香港，房地产市场主要依靠整栋楼的买卖。开发商通常需要动用巨额资金，在完成楼宇建设后才开始寻找买家。这一切在一个名叫霍英东的商人手中发生了变化——他在楼盘尚未竣工之际，就开始接受购房者的预订。这种创新做法，后来被称为期房预售或“卖楼花”，深刻改变了房地产行业的游戏规则。购房者在支付购房款后，往往需要等待一段时间才能收房，而开发商则能够在楼房建成之前获得资金，推动新的地皮收购与项目启动，从而实现资金的循环使用。

这一模式在1990年传入内地，首次亮相的是上海的宝石公寓。尽管十幢法式公寓的大楼正在建设中，所有房源竟然在未建成之前便销售一空。紧接着，1992年上海虹桥的锦明大厦在对外销售后，其144套住宅也在短短四天内被抢购一空。当时的购房情景与现代无异，售楼处里华丽的沙盘与生动的效果图让人倍感期待，而实际的建设现场却一片狼藉。真正的开工往往在数字化盘算与各种营销话术中缓慢推进。

1994年，制度化的预售制正式出台，标志着中国房地产的疯狂黄金时代的到来。随着政策鼓励，开发商只需获取基础的土地与施工许可，并值得达到一定的工程进度，就可以迅速开始预售。随着开发商获得的资金流动性增强，他们得以加速购买土地和启动新的项目。这一切形成了房地产市场中的高周转模式，促成了过去三十年中中国楼市的快速扩张。 熊猫体育

尤其是在2008年金融危机后，万科将这种高效速度用数字予以量化，提出了“5986”战略——即用5个月拿地、9个月开盘，尽可能快速将资源投入循环中，重堆其销量。在短短六年内，万科的权益建筑面积便从397万平方米激增至2215万平方米，实现了超过五倍的增长。2010年，万科成为首家销售额突破千亿的房企，计划原定五年实现的业绩最终在五年内如愿达成。

然而，真正将这一运转机制发挥至极致的是后来崛起的碧桂园。2016年，碧桂园提出了极为惊人的“456”指标：土地获取后4个月开盘、5个月回收资金、6个月实现资金周转。甚至在2018年，团队内部要求三四线城市的项目开盘时间压缩至3个月，令项目经理们面临巨大压力和激励。为了缩短时间，项目团队在土地摘牌的当日便启动设计、报建与采购任务，全线并行推进，以确保开盘、竣工与交楼逐步达成预期。2017年，碧桂园的销售额突破5000亿，并在这一年中首次获得行业销售冠军，创造了令人羡慕的业绩。

恒大同样以类似方式迅速崛起，以至于后来有讽刺之声直言许老板的“房子既然卖了，那我还建什么？”实际上，至2017年，碧桂园、万科、恒大与融创等四大房企的总体销售额已逼近两个万亿。这样的高周转与期房销售模式背后，实际上是对市场房价持续上涨预期的寄托与信心。如果市场不再乐观，期房所面临的风险开始显露无遗。 熊猫体育

这一转折究竟究竟在2021年来临。恒大、融创、碧桂园、万科等多家大型房企因流动性危机而暴露出大量隐患，停工、烂尾、延期交付等问题频繁出现，历时三十年的期房信仰随之崩塌。在这样的背景下，房地产行业的游戏规则不得不进行重构。就在上个月，住建部、自然资源部与金融监管总局三大部门联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》。文件中明确强调，“有力有序推行商品住房的现房销售”，优先选择新出让土地上的商品住房项目及尚未取得建设许可证的项目进行现房销售。在这一政策背景下，期房预售的时代将经历变革与考验。